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      業(yè)主對(duì)服務(wù)不滿拒交物業(yè)費(fèi)被訴 物業(yè)質(zhì)量咋評(píng)估

      發(fā)布于:2018-3-3 10:56:00  瀏覽:1047次
      業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿拒交物業(yè)費(fèi)被訴后敗訴
      業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為亟需建立第三方物業(yè)服務(wù)評(píng)估制度
        □法眼觀察
        □法制網(wǎng)記者 陳磊
        業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意,應(yīng)該選擇怎樣的糾紛解決方式?
        湖南省新邵縣某小區(qū)多名業(yè)主的選擇是,拒絕交納物業(yè)費(fèi),但物業(yè)公司訴至法院后,法院近日作出判決,由欠費(fèi)業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)。
        2014年,石某等人在新邵某小區(qū)購買了商品房,并與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,約定了物業(yè)服務(wù)價(jià)格和違約金。
        此后,物業(yè)公司依約提供了物業(yè)管理服務(wù),但石某等業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)拒絕交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司多次催要無果后,訴至法院,請(qǐng)求法院判決欠費(fèi)業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)及違約金。
        法院經(jīng)審理認(rèn)為,石某等業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),事實(shí)清楚。
        近日,法院作出一審判決,支持了物業(yè)公司的訴請(qǐng)。
        在全國各地,業(yè)主因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)不滿意而拒絕交納物業(yè)費(fèi)的案例并不少。
        在重慶市,渝北區(qū)法院自2017年1月至7月共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件2362件,超九成案件為物業(yè)索要物業(yè)費(fèi)。從已審結(jié)的案件來看,業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主要原因之一,就是物業(yè)服務(wù)不到位、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵,
        在北京市,自2012年至2016年,北京市二中院審結(jié)此類案件1399件,其中,因業(yè)主逾期不交物業(yè)費(fèi)致物業(yè)索要物業(yè)費(fèi)引發(fā)的糾紛占全部案件的九成以上。
        中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授陳幽泓告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者,根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議,物業(yè)費(fèi)是一個(gè)法律關(guān)系清晰的債務(wù)關(guān)系。業(yè)主以物業(yè)公司未能提供滿意的物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi),需舉證因物業(yè)公司過錯(cuò)而給業(yè)主造成人身和財(cái)產(chǎn)損失,否則一旦物業(yè)公司訴至法院,業(yè)主在很大程度上會(huì)敗訴。
        在北京市海淀區(qū)和諧社區(qū)發(fā)展中心研究員黃傳煒看來,業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量糾紛,應(yīng)依法予以解決。業(yè)主針對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的質(zhì)疑和不滿,首先要基于物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn),是否符合約定為判斷依據(jù)。
        “業(yè)主的維權(quán)誤區(qū),就是以個(gè)人感受來判定,這不是物業(yè)合同約定的標(biāo)準(zhǔn),依法不具有法定效力!秉S傳煒告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者,“依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主法定義務(wù)!
        此類現(xiàn)象在實(shí)踐中頻發(fā),根源何在?
        陳幽泓認(rèn)為,業(yè)主通過拒交物業(yè)費(fèi)表達(dá)對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿,背后恰是小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司之間關(guān)系扭曲的體現(xiàn)。在前期物業(yè)合同關(guān)系中,是由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)形成物業(yè)合同關(guān)系,由于業(yè)主組織大面積缺位,業(yè)主整體與物業(yè)企業(yè)之間沒有直接的物業(yè)合同關(guān)系,所以對(duì)物業(yè)服務(wù)的服務(wù)水準(zhǔn)和價(jià)格水平,業(yè)主難以表達(dá)自己的真實(shí)意思,也不能行使選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的權(quán)利。
        在陳幽泓看來,根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,與物業(yè)企業(yè)對(duì)等的“合同關(guān)系”是業(yè)主大會(huì)及其代表業(yè)委會(huì),而不是業(yè)主個(gè)人面對(duì)物業(yè)企業(yè)。
        而黃傳煒認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的判定,是一個(gè)復(fù)雜、專業(yè)的內(nèi)容,不是業(yè)主個(gè)人和物業(yè)公司可以判定的。
        黃傳煒建議,針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理實(shí)際,亟需引入第三方物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估監(jiān)理機(jī)制,可以由政府購買社會(huì)第三方物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)的服務(wù),針對(duì)轄區(qū)物業(yè)小區(qū)服務(wù)進(jìn)行專業(yè)性評(píng)估監(jiān)理,構(gòu)建公平公正合理的物業(yè)管理新秩序。
        “業(yè)主在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),也可以在物業(yè)合同中約定,由評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告作為判定依據(jù),第三方評(píng)估監(jiān)理費(fèi)用,可以從物業(yè)費(fèi)中支出,也可以從小區(qū)公共收益收入中支出!秉S傳煒說。
        陳幽泓認(rèn)為,從長遠(yuǎn)來看,一方面要限制前期物業(yè)服務(wù)合同的期限,另一方面,要盡快成立業(yè)主組織或者通過業(yè)主共同決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、決定小區(qū)物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、服務(wù)方式等,從而結(jié)束前期物業(yè)階段,在小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間建立直接合同關(guān)系,使二者之間在合同的基礎(chǔ)上行使責(zé)權(quán)利。



      來源:法制網(wǎng)  責(zé)任編輯:黃海英
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