從拿到新房鑰匙的那一刻起，我們打交道最多的就是物業(yè)公司了，如果小區(qū)物業(yè)責(zé)任心強(qiáng)，管理到位，對(duì)于業(yè)主后期的入住生活可以說會(huì)起到錦上添花的作用，反之，如果小區(qū)物業(yè)服務(wù)不到位，小區(qū)里面垃圾成堆，小區(qū)安保一塌糊涂，私家車亂停放亂放等等，那就很鬧心啦。此時(shí)，有一些情緒比較激動(dòng)的業(yè)主，還會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)的服務(wù)不到位，而堅(jiān)決不交物業(yè)費(fèi)。那么業(yè)主拿出物業(yè)服務(wù)不完善證據(jù)，能否酌情不交或少交物業(yè)費(fèi)呢?法院會(huì)支持嗎?
基本案情
2016年下半年，
湖南株洲市茶陵縣居民李某、鐘某、彭某等6人
先后入住該縣縣城某住宅小區(qū)，
并與小區(qū)物業(yè)公司
簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。
此前，物業(yè)公司已與小區(qū)開發(fā)商簽訂了
“前期物業(yè)管理服務(wù)合同”。
該合同約定，物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；車輛停放管理；公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理。同時(shí)，還對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確。
后來，小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，
業(yè)主委員會(huì)通過投票將物業(yè)公司解聘。
期間，李某、鐘某、彭某等6人因
不滿物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，
長(zhǎng)時(shí)間未交物業(yè)費(fèi)。
2019年11月16日，
物業(yè)公司向茶陵縣人民法院
提起民事訴訟，
要求李某支付欠交的
13個(gè)月物業(yè)費(fèi)2188元，
并支付違約金500元，
隨后對(duì)鐘某、彭某等5人
也提起了類似的民事訴訟。
法院審理
一審判決
2019年12月，茶陵縣人民法院對(duì)該系列案件進(jìn)行了開庭審理。庭審中，李某等提交了小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)不完善的視頻和照片，以及小區(qū)業(yè)主們聯(lián)名簽署的抗議書。
法院經(jīng)審理查明，物業(yè)公司僅安排了3名已達(dá)到退休年齡的人員對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，且3人均無上崗證和健康證。在服務(wù)期間，物業(yè)公司未經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意承接外墻的廣告，造成李某等5名業(yè)主的墻體受損。加上小區(qū)與附近一家幼兒園共用出入口，物業(yè)管理人員有時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)維持交通秩序，導(dǎo)致高峰期道路堵塞。
法院認(rèn)為，物業(yè)公司沒有很好地盡到物業(yè)管理及服務(wù)職責(zé)，但完成了一定的物業(yè)服務(wù)，李某等人不可以拒付所有的物業(yè)費(fèi)。因此，一審判決李某酌情支付物業(yè)費(fèi)1094元即欠費(fèi)的一半，駁回物業(yè)公司其他訴訟請(qǐng)求。鐘某、彭某等5人物業(yè)費(fèi)也實(shí)行“收費(fèi)減半”。
事后，
物業(yè)公司對(duì)此判決不服，
上訴至株洲市中級(jí)人民法院。
2020年3月16日，
株洲市中級(jí)人民法院對(duì)該案進(jìn)行了二審。
二審期間，
物業(yè)公司沒有提交新的證據(jù)。
李某等人又提交了新的證據(jù)，
證明物業(yè)公司擅自承接外墻廣告等情況，
這些證據(jù)被部分采信。
二審判決
株洲市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為，李某等人提交的小區(qū)照片、視頻資料，以及小區(qū)業(yè)主聯(lián)名簽署的文件等證據(jù)，可以證明物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)。同時(shí)，考慮到物業(yè)公司已被解聘，也可以認(rèn)定物業(yè)公司提供的服務(wù)中存在問題，一審判決李某等6人酌情支付物業(yè)費(fèi)即“收費(fèi)減半”并無不當(dāng)。物業(yè)公司雖然物業(yè)服務(wù)不到位，李某等人也未按期繳納物業(yè)費(fèi)，雙方均有違約行為，所以一審不支持物業(yè)公司要求李某等人支付違約金也無不當(dāng)。
最終，株洲市中級(jí)人民法院駁回物業(yè)公司上訴，維持原判。
法官提醒
其一、業(yè)主收房之后，在條件成熟時(shí)，應(yīng)及時(shí)、依法成立業(yè)主委員會(huì)，以便更好的與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，共治共管，維護(hù)自身的權(quán)益。
其二、在物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有很好的履行物業(yè)管理及維護(hù)等職責(zé)的情況下，業(yè)主可否拒付物業(yè)費(fèi)?業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主們平時(shí)應(yīng)注意固定或保留證據(jù)，以便在訴訟過程中提供相關(guān)材料，法院才能視情況對(duì)是否減免物業(yè)費(fèi)作出判定。
其三、物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后或物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金。
來源：湖南高院微信公眾號(hào)綜合 責(zé)任編輯：聶明鏡
