近日，廣東省廣州市白云區(qū)人民法院通報(bào)一起房屋糾紛案件。陳某、歐某夫妻二人及其女兒在不具備購(gòu)房資格的情況下，與小區(qū)保安隊(duì)長(zhǎng)達(dá)成“借名買(mǎi)房”的口頭協(xié)定。但數(shù)年后，當(dāng)夫妻提出過(guò)戶要求時(shí)，對(duì)方卻聲稱房子是自己的，拒絕過(guò)戶。法院最終認(rèn)定了“借名買(mǎi)房”的事實(shí)存在，判保安將房屋過(guò)戶給該夫妻的女兒。
北京青年報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，多地時(shí)有發(fā)生因借名買(mǎi)房導(dǎo)致的購(gòu)買(mǎi)人拒絕過(guò)戶、違規(guī)申購(gòu)保障性住房等法律問(wèn)題。司法部門(mén)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，借名買(mǎi)房存在合同效力等多種風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者采用這一方式，或面臨房、錢(qián)兩失的局面。
案情
借名買(mǎi)房過(guò)戶遭拒 雙方各自發(fā)起訴訟
廣州市白云區(qū)人民法院公布的案例顯示，2015年，陳某、歐某夫妻倆打算為女兒小歐購(gòu)買(mǎi)一套住房，但當(dāng)時(shí)小歐未滿18周歲，暫不具備廣州市的住宅購(gòu)買(mǎi)資格。于是，兩人想到了借用小區(qū)保安隊(duì)長(zhǎng)吳某之名買(mǎi)房。
陳某夫婦和吳某口頭約定：陳某夫婦出資購(gòu)買(mǎi)房屋，由吳某代持有，暫登記在吳某名下。待小歐成年后，可隨時(shí)要求吳某將該房屋過(guò)戶至小歐名下。之后，吳某與開(kāi)發(fā)商簽署購(gòu)房合同，陳某夫婦則向開(kāi)發(fā)商付清購(gòu)房款及稅費(fèi)。如今，女兒小歐已具備購(gòu)房資格，但吳某卻拒絕配合辦理過(guò)戶手續(xù)。陳某夫婦和小歐只好將其告上法院維權(quán)。
同一時(shí)間，吳某也將陳某告上法院，要求陳某搬出房屋并將房屋交還給他，同時(shí)要求陳某支付居住期間的房屋占有費(fèi)。吳某控訴，他于2015年向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，當(dāng)時(shí)因被調(diào)往江蘇工作，他為此委托朋友陳某代為辦理各項(xiàng)購(gòu)房手續(xù)。
吳某稱，因陳某為他支付了全額購(gòu)房款，他還立下一張借據(jù)，但該借據(jù)已交給陳某。至于欠款，吳某稱，借錢(qián)時(shí)雙方?jīng)]有約定具體利息，陳某便提出要使用房屋，因他已到外地工作便答應(yīng)了。雙方口頭約定使用至2018年6月30日。
吳某稱自己是所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，依法對(duì)該房屋享有占有、使用、處分和收益的權(quán)利。
法院經(jīng)審查后認(rèn)為，從客觀行為來(lái)看，由陳某支付全部房?jī)r(jià)款，開(kāi)發(fā)商交付房屋后就由陳某夫婦、小歐對(duì)涉案房屋進(jìn)行占有使用至今，且購(gòu)房合同、稅費(fèi)憑證和房產(chǎn)證都由陳某夫婦及小歐持有，吳某多年來(lái)均未對(duì)此提出異議。從主觀動(dòng)機(jī)上看，由于陳某家人不具備購(gòu)房資格，具有借用吳某資格購(gòu)房并要求其在小歐18歲后歸還的動(dòng)機(jī)。
此外，吳某對(duì)借款基本事實(shí)陳述語(yǔ)焉不詳、對(duì)同意陳某借住房屋等情況不能作出合理說(shuō)明，違反生活常理。據(jù)此，法院采信陳某夫婦、小歐主張，并據(jù)此判決吳某協(xié)助辦理將房屋過(guò)戶至小歐名下的手續(xù)，駁回吳某的全部訴求。
發(fā)現(xiàn)
借名買(mǎi)房引發(fā)訴訟糾紛 多地時(shí)有發(fā)生
北京青年報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，因借名買(mǎi)房導(dǎo)致的訴訟糾紛在多地時(shí)有發(fā)生。
1996年，李文娟（化名）所在的海南省煙花炮竹廠職工出售集資房，因其本人無(wú)經(jīng)濟(jì)能力，后由同胞姐妹李文燕（化名）以李文娟名義向炮竹廠支付購(gòu)房款6萬(wàn)元。購(gòu)房款票據(jù)上的名字為李文娟，但票據(jù)原件由李文燕保管。2003年，房產(chǎn)證換發(fā)，房屋所有權(quán)人登記為李文娟，但證件一直在李文燕手中。時(shí)隔20年，李文娟訴至法院，稱自己的行為屬于借款買(mǎi)房，并要求李文燕歸還房屋。
近日，海南省第一中級(jí)人民法院作出二審判決：上訴人以借名買(mǎi)房為由主張其為案涉房屋的真正權(quán)利人的理由不足。李文娟協(xié)助將案涉房屋變更登記至李文燕名下的一審判決正確。
房?jī)r(jià)漲了100萬(wàn)元想賣(mài)掉變現(xiàn)，卻發(fā)現(xiàn)自己借名買(mǎi)房的房子根本就不存在，這樣的案例也是因?yàn)椤敖杳I(mǎi)房”引發(fā)的糾紛。據(jù)媒體報(bào)道，2013年年初的一天，穆先生、郭女士和張先生合計(jì)著想要在已經(jīng)限購(gòu)的貴州貴陽(yáng)買(mǎi)房投資。張先生找來(lái)了符合要求的尹某。隨后三人起草了一份協(xié)議約定：三人各出17萬(wàn)作為首付款，購(gòu)買(mǎi)貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區(qū)長(zhǎng)嶺北路一套建筑面積270平方米，總價(jià)170萬(wàn)元的房子，并約定未經(jīng)三人書(shū)面同意，尹某不得擅自出售房屋。
2017年當(dāng)時(shí)以170萬(wàn)元購(gòu)得的房子如今市場(chǎng)價(jià)至少280萬(wàn)元，穆先生等人決議賣(mài)房套現(xiàn)。但隨后穆先生和郭女士發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)不在尹某名下。原來(lái)，穆先生和郭女士連續(xù)還貸五年的房子，其實(shí)根本就沒(méi)有買(mǎi)。而尹某始終聲稱“自己只是被動(dòng)配合”，錢(qián)雖然打到了自己的賬戶上，但并不意味著房子也要自己去買(mǎi)。
今年3月，上海市閔行區(qū)人民法院對(duì)這起糾紛作出一審判決，由于原告未能拿出證據(jù)證明被告曾經(jīng)買(mǎi)過(guò)房子，因此，法院沒(méi)能支持原告主張的“房屋差價(jià)”的補(bǔ)償。
提示
存在合同效力等多種風(fēng)險(xiǎn)需謹(jǐn)慎操作
針對(duì)此類(lèi)案件，廣州市白云區(qū)人民法院法官提示，“借名買(mǎi)房”存在多種風(fēng)險(xiǎn)：首先，一般的借名買(mǎi)房協(xié)議，在不存在合同法第五十八條規(guī)定的無(wú)效事由的情況下，法律認(rèn)可其合同效力。但借名買(mǎi)房協(xié)議也可能被認(rèn)定為無(wú)效，例如所購(gòu)房屋為保障性房屋時(shí)，不具備保障性住房申購(gòu)主體資格的人購(gòu)買(mǎi)和取得保障性住房，構(gòu)成損害社會(huì)公共利益，因此就保障性房屋簽署的借名買(mǎi)房協(xié)議一般會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。
除了合同效力的風(fēng)險(xiǎn)外，由于借名買(mǎi)房協(xié)議簽署雙方一般存在親屬、朋友等親密關(guān)系，雙方對(duì)于借名買(mǎi)房若只存在口頭約定，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，如果出名人反悔，借名人想要取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款就會(huì)很困難。當(dāng)然，即使雙方簽署了書(shū)面的借名買(mǎi)房協(xié)議，也不代表著借名人就萬(wàn)無(wú)一失。
因此，借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)很大，在此提示廣大購(gòu)房者，不要為貪圖眼前利益輕易采用借名買(mǎi)房，最終可能導(dǎo)致房、錢(qián)兩失。
來(lái)源：北京青年報(bào) 責(zé)任編輯：付靜宜
