在異鄉(xiāng)打拼，如何解決居住問(wèn)題？
租房當(dāng)然是首選。
目前，普通住宅租賃的租金交付方式多為“押一付三”，即租客簽訂合同時(shí)需一次性交納四個(gè)月房租，其中包含押金及首季度租金。此后，每季度末支付下季度的房租。
一次性拿出三、四個(gè)月的房租，著實(shí)令部分收入較低的租客頗為頭痛。中介適時(shí)開(kāi)展“押一付一”的優(yōu)惠活動(dòng)，吸引了大量租客簽約。
殊不知，聽(tīng)起來(lái)誘人的促銷(xiāo)手段背后卻隱藏著可怕的網(wǎng)貸陷阱。
讓我們通過(guò)視頻來(lái)了解吧！
案例分析
李某找房時(shí)，某中介公司向其極力推薦一優(yōu)惠活動(dòng)，若李某同意通過(guò)某支付平臺(tái)支付房租，即可享受押一付一租房的優(yōu)惠條件。經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的李某非常心動(dòng)，加上急于入住，當(dāng)即在租賃合同上簽了字。
誰(shuí)知，入住半年后，一位自稱房東的人找到李某，稱中介已經(jīng)拖欠幾個(gè)月的房租，要求李某支付租金或立即搬走。一直按時(shí)支付房租的李某既困惑又委屈，希望找到中介公司問(wèn)清原委，誰(shuí)知中介公司已經(jīng)人去樓空，電話也無(wú)法打通。意識(shí)到不妙的李某多方打聽(tīng)，才發(fā)現(xiàn)她參加的優(yōu)惠活動(dòng)暗藏“貓膩”。
李某簽訂的房屋租賃合同中居然包含一份貸款協(xié)議，貸款金額是合同期間的全部租金，貸款支付對(duì)象竟然是中介公司的法定代表人！也就是說(shuō)，李某尚未入住就已通過(guò)貸款的方式將全部租金支付給了中介公司，她每個(gè)月在平臺(tái)上的付款行為根本不是支付房租，而是償還貸款，收到全部租金的中介公司卻并未依約向房東繳納租金。現(xiàn)在中介公司消失了，房東因中介公司的違約行為要解除合同、收回房屋，李某面臨無(wú)家可歸的境地。更嚴(yán)重的是，李某尚欠租房貸款，若貸款逾期會(huì)產(chǎn)生高額的滯納金，還會(huì)影響征信。與房東交涉未果，李某無(wú)奈搬離了出租屋，并在不久后自行償還了全部貸款和滯納金。
憤怒的李某將中介公司起訴至法院，要求解除雙方簽訂的房屋租賃合同，要求中介公司退還租房押金、剩余貸款、滯納金。中介公司經(jīng)合法傳喚未到庭應(yīng)訴，法院對(duì)李某訴某中介公司房屋租賃合同糾紛一案進(jìn)行了缺席審理。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，因中介公司違約導(dǎo)致出租屋被房屋所有權(quán)人收回，李某無(wú)法繼續(xù)履行與中介公司的租賃合同，對(duì)李某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求予以支持。現(xiàn)李某已經(jīng)以現(xiàn)金加貸款的形式將涉案房屋全部租金及押金支付給中介公司，中介公司應(yīng)將已經(jīng)收取的解除合同嗣后之租金及租房押金退還李某。
就逾期還款產(chǎn)生的滯納金一節(jié)，因合同約定中介公司有在租戶退租后配合處理租金貸款事宜之義務(wù)，現(xiàn)中介公司怠于配合，對(duì)滯納金的產(chǎn)生具有過(guò)錯(cuò)，故應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)損失。
雖然法院支持了李某的全部訴訟請(qǐng)求，但因中介公司人去樓空，李某很難在短期內(nèi)挽回自己的損失。
租房貸的法律風(fēng)險(xiǎn)
第一，交易流程涉及多個(gè)主體，利益關(guān)系復(fù)雜。
普通房屋租賃合同糾紛案件，一般只涉及房主及租戶兩個(gè)主體，中介公司僅作為居間人為促成交易提供服務(wù)，權(quán)利義務(wù)關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單。但在涉租金貸類(lèi)房屋租賃合同糾紛案件中，中介公司多通過(guò)分別與房主、租客簽訂租賃合同的方式成為二房東，并誘導(dǎo)租客與第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同，金融機(jī)構(gòu)將全部租金一次性支付給中介公司，中介公司按月向房主支付房租，租客按月向金融機(jī)構(gòu)還貸。整個(gè)交易流程涉及房主、租客、中介公司、第三方金融機(jī)構(gòu)四方主體，各主體間權(quán)利義務(wù)關(guān)系非常復(fù)雜。
第二，交易模式可控性差，違約現(xiàn)象高發(fā)。
通過(guò)租金貸款融資環(huán)節(jié)，中介公司得以快速回籠資金，形成僅由中介公司一方控制的資金池，因缺乏監(jiān)管，資金安全性差。中介公司經(jīng)營(yíng)困難、企業(yè)內(nèi)部貪腐、資金挪用等諸多因素都可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，由此引發(fā)違約。
第三，易產(chǎn)生群體性訴訟，衍生糾紛眾多。
中介公司通過(guò)租金貸融資獲取大量房源，一旦資金鏈斷裂造成履約困難，就會(huì)出現(xiàn)大范圍合同違約，損害房主、租客、金融機(jī)構(gòu)等多方利益，進(jìn)而引發(fā)群體性訴訟。
另外，中介公司為便于出租，往往會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行水電改造、墻壁粉刷、添置家具等簡(jiǎn)單裝飾裝修，為降低成本、提高收益，裝修一般工期短、原材料差，由此引發(fā)裝修致?lián)p、漏水致?lián)p、空氣質(zhì)量致害等衍生糾紛。
第四，維權(quán)難度大，損失難以挽回。
涉租金貸類(lèi)房屋租賃合同糾紛案件往往因中介公司“暴雷”而觸發(fā)，彼時(shí)公司內(nèi)部管理混亂、賬目不清、部分法定代表人消失，糾紛所涉事實(shí)情況難以查明。
另外，中介公司提供的租賃合同往往暗藏玄機(jī)，為相對(duì)方維權(quán)設(shè)置障礙。首先，部分合同約定有仲裁條款或管轄條款，限制相對(duì)方另外選擇更方便自身維權(quán)的方式；其次，貸款協(xié)議多以租賃合同附頁(yè)形式出現(xiàn)，租客不仔細(xì)閱讀極易忽略，進(jìn)而產(chǎn)生認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤；再次，雙方多通過(guò)手機(jī)app線上完成交易，證據(jù)的調(diào)取及固定存在一定難度。
（李渤）
來(lái)源：京法網(wǎng)事 微信公眾號(hào) 責(zé)任編輯：王穎
