房?jī)r(jià)飆升
房主違約,購房者該咋辦
四川法制報(bào)記者 陳博
●中介:賣房人寧愿雙倍賠定金,甚至是給賠償金,也要堅(jiān)持解除合同
●律師:二手房交易糾紛大幅增多,最多一天接到近10起咨詢
●法院:成都武侯區(qū)2016年受理的二手房交易糾紛案件140件,2017年為255件
近兩年來,成都市二手房交易火爆,房?jī)r(jià)迅速上漲。價(jià)格的快速上漲,加速了交易糾紛數(shù)量的增長(zhǎng),再加上,2016年10月以及2018年5月15日出臺(tái)的住房限購限售政策的影響,房屋交易違約的情況也就更復(fù)雜了。
記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),進(jìn)入2017年后,成都二手房交易糾紛就占到了所有交易糾紛的絕大多數(shù),主要原因就是房?jī)r(jià)上漲后,一些按照漲價(jià)前簽訂的買賣協(xié)議,賣房者不認(rèn)了,反悔違約比比皆是。在巨大的利益落差面前,賣房者拿出的是什么樣的違約“借口”?購房是人生大事,那么二手房購買者該如何避免陷入糾紛?又該如何維權(quán)?連日來,四川法制報(bào)記者進(jìn)行了深入了解。
■記者調(diào)查
買房人無奈寧賠違約金房東也不賣房
去年7月,在成都工作了幾年的劉曉潔決定買個(gè)二手房安家。后來她與賣房者簽好合同談好價(jià)格,并支付了5萬元定金,雙方約定待賣房者去銀行解除房產(chǎn)抵押后,便繼續(xù)履行交易細(xì)節(jié),給劉曉潔辦理過戶手續(xù)。
然而就在這期間,這套位于成都中心城區(qū)的房子在市面上漲了20多萬元,劉曉潔還沒來得及慶幸自己“下手”早,便接到了房東解除合同或補(bǔ)增一定購房款的要求,由于合同中只是對(duì)賣房者違約解除合同的行為約定的是雙倍返還購房者定金,所以如果按照這個(gè)約定執(zhí)行,房東即使這次賠了5萬元,而后再按照漲價(jià)后的市場(chǎng)價(jià)賣給別人,也還可以多賣至少15萬元。劉曉潔只好無奈地接受了違約金。
劉曉潔的經(jīng)歷并非個(gè)案。記者通過走訪成都一些中介機(jī)構(gòu)了解到,很多購房者在交易中“走一圈”都遇到了這樣的結(jié)果。成都北門的一家鏈家中介的銷售人員告訴記者,二手房交易因房?jī)r(jià)波動(dòng)而違約的在2017年以前很少,有違約的情況,其違約方也都是購房者,理由幾乎都是看上了別的房子,發(fā)現(xiàn)交易不劃算,要求退還定金。但到了2017年,尤其是前三季度違約明顯增多,幾乎每周都有,違約方一邊倒變成了賣房者,“全是來說房子漲了,這個(gè)價(jià)位賣了吃虧。”該銷售人員告訴記者,“他們(賣房者)要求,要么解除合同賠雙倍定金,要么就讓對(duì)方補(bǔ)錢!
成都南門的一家鏈家中介負(fù)責(zé)人告訴記者,“這附近二手房多,新盤開始限購后,去年賣房人違約的太多,我們?nèi)ズ唾彿咳藚f(xié)商,對(duì)方根本不同意(解除合同),堅(jiān)持要買。買賣雙方只能直接面對(duì)面處理!痹撝薪樨(fù)責(zé)人還說,盡管在中介擬的合同中約定了,如果賣房人違約要賠償買房人房屋總價(jià)的20%,而即使這樣,賣房人也幾乎寧愿雙倍賠定金,甚至是給賠償金,也要堅(jiān)持解除合同。
律師看趨勢(shì)房?jī)r(jià)猛漲賣房人違約增多
2017年9月簽的合同,約定房屋售價(jià)129.8萬元,但到11月底,該套房子漲了50萬元左右,賣方開始不配合買方履行,最后直接堅(jiān)定說不賣。這是北京盈科(成都)律師事務(wù)所律師彭偉晟經(jīng)手的一件典型案件,他受購房者委托進(jìn)行訴訟!百u房者找的理由根本站不住腳,最后法院判決繼續(xù)履行合同!迸韨リ烧f道,“我們?cè)谡撟C時(shí),研究了很多類似案例,只要購房者在交易中沒有明顯過錯(cuò),幾乎法院都支持了繼續(xù)履行合同。但有些購房者咨詢時(shí)拿來的合同,一般采用中介公司提供的格式版本,很多問題都沒有約定清楚。如果出現(xiàn)糾紛,賣房者的違約成本較低,就會(huì)使其堅(jiān)持解除合同!
彭偉晟告訴記者,“我從業(yè)11年,以往一年也就遇到一起這樣的交易糾紛法律咨詢,但去年大部分時(shí)間平均每月就能接到6-7起咨詢,其中購房者咨詢情況都是簽訂交易合同后,賣房者因漲價(jià)違約,想找理由解決履行。同時(shí),賣方咨詢也是因?yàn)榉績(jī)r(jià)猛漲,自己不想再履行合同,咨詢我們想尋求合法解除合同的途徑。”
為進(jìn)一步了解二手房糾紛的變化,連日來,記者向超過10名代理相關(guān)民事糾紛案件的成都律師進(jìn)行了解。四川超環(huán)律師事務(wù)所律師林詩然專門從事房地產(chǎn)糾紛案件代理,他介紹,從2016年底左右二手房交易糾紛大幅增多,他本人最多一天接到近10起咨詢,委托代理幾天就會(huì)有一件!昂诵膯栴}就是賣方在合同基礎(chǔ)上想漲價(jià)出售或者違約不配合過戶,前來的賣方大部分都是以因?yàn)闈q價(jià)而反悔,或者本想賣房‘以小換大’卻因限購賣了無法輕易買到新房為主!绷衷娙徽f。
■法官判案
糾紛新形式 雙方不相讓成房產(chǎn)“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”
在武侯區(qū)法院立案庭,立案一庭庭長(zhǎng)謝黎明向記者介紹,從數(shù)據(jù)上看,2016年,武侯區(qū)受理的二手房交易糾紛案件為140件,2017年為255件,數(shù)據(jù)大幅度增長(zhǎng),起訴方雖然依舊是購房者,但訴求主張完全發(fā)生了顛倒,“以前是要求解除合同,退回定金,現(xiàn)在是一邊倒要求繼續(xù)履行合同!
謝黎明還告訴記者,以前二手房交易糾紛爭(zhēng)議小,涉及金額也僅是幾萬元定金,所以大多可以在訴前調(diào)解成功。但現(xiàn)在兩方爭(zhēng)的是房產(chǎn)所有權(quán),一套房子涉及到百萬以上,雙方幾乎不會(huì)做出讓步,所以訴前調(diào)解成功的幾率不足10%!
武侯區(qū)法院民七庭是專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)糾紛案件的審判庭,庭長(zhǎng)張聞武對(duì)近年來二手房交易糾紛發(fā)生的變化深有體會(huì),“2016年底以前,購房者千方百計(jì)尋找協(xié)議中的漏洞,來解除交易合同,賣房者則堅(jiān)持繼續(xù)履行協(xié)議;而這一年多則是購房者堅(jiān)持履行協(xié)議,賣房者則千方百計(jì)想解除約定。”
張聞武告訴記者,這類二手房交易糾紛在審理和判決上難度很大,賣房人因漲價(jià)帶來的巨大心理落差而堅(jiān)持違約,占了一多半,還有一種情況,就是受限購影響,一部分賣房人賣了房子后,就不具備再購房資格,也會(huì)堅(jiān)持違約。同樣的,購房者簽交易合同之前不受限購影響,但限購之后如果解除合同,也不具備購買資格,因此,買賣雙方訴求是唯一的,也就把官司視作了一場(chǎng)房產(chǎn)“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”。有些案件的卷宗就多達(dá)幾十頁,側(cè)面說明了雙方當(dāng)事人為打贏官司所做的充分準(zhǔn)備,處理起來難度大就在這里,矛盾尖銳,利益巨大,對(duì)法院來說,這類案件的判決要考慮法律效果、社會(huì)效果,甚至是執(zhí)行效果。
采訪中,張聞武告訴記者,賣房者違約一般會(huì)找各種理由借口,只要協(xié)議沒有明顯漏洞,法院會(huì)支持誠(chéng)信一方作出有效判決。例如,一起涉案交易價(jià)約為105萬元的房產(chǎn),購房者手續(xù)齊備交易中也沒有違約,期間這套房市場(chǎng)價(jià)上漲,賣房人以交易時(shí)間過長(zhǎng)等理由反悔不賣,法院綜合案情最終依法判決繼續(xù)履行合同。
◎法官說法
購房人應(yīng)及時(shí)履行義務(wù)
張聞武強(qiáng)調(diào),一些賣房人以為自己違約,只需要雙倍賠償定金就可以,這種想法是錯(cuò)誤的,法院的審判會(huì)根據(jù)雙方的訴訟主張來進(jìn)行,像現(xiàn)在這類糾紛,訴訟請(qǐng)求已幾乎從承擔(dān)定金責(zé)任轉(zhuǎn)向繼續(xù)履行合同和承擔(dān)違約責(zé)任。
張聞武特別強(qiáng)調(diào):為了不讓不誠(chéng)信的賣房人找到違約的借口,購房人必須要在交易中及時(shí)履行自己的義務(wù),不要耽誤,如果實(shí)在有不可抗力的因素和其他合理因素導(dǎo)致交易延遲,要及時(shí)告知對(duì)方,并形成相應(yīng)證據(jù)。更重要的是,為了防止賣房人違約,簽合同前購房人要對(duì)購房合同認(rèn)真仔細(xì)研究,最好通過律師咨詢等方式,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。比如,武侯區(qū)法院審理的一起涉案交易價(jià)約為50萬元的小戶型,就是因?yàn)橘彿空叽嬖谶`反協(xié)議的行為,當(dāng)這套房子漲到80萬元時(shí),賣房人就拿這條違約“說事”,要求解除合同。最后法院判決前調(diào)解結(jié)案,購房者雖獲賠8萬元,卻因沒有買到這套房而心有不甘。
張聞武還特別提醒,對(duì)要購買的二手房要認(rèn)清是否具有“權(quán)利瑕疵”,其中,普遍存在的“瑕疵”就是有些二手房原按揭貸款沒有還完,存在一定風(fēng)險(xiǎn)。另外,像拆遷房或者沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)的房屋,都屬于“權(quán)利瑕疵”,均存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。
張聞武建議,如果二手房交易發(fā)生了糾紛,守約方要及時(shí)固定證據(jù)并提起訴訟,采取必要的財(cái)產(chǎn)保全措施,最大限度的依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。
來源:四川法制報(bào) 責(zé)任編輯:王淑靜