司法拍賣房行情紅火 法官提醒“撿漏”需謹(jǐn)慎

　　起拍價(jià)21.3萬元，成交價(jià)141.9萬元，溢價(jià)率高達(dá)566.2%，浙江省建德市壽昌鎮(zhèn)河南里村的一套農(nóng)村住房（宅基地）成為今年一季度杭州地區(qū)溢價(jià)率最高的標(biāo)的物。

　　隨著司法網(wǎng)拍新規(guī)的實(shí)施以及多輪房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，最近，不限購、可貸款、零傭金的司法拍賣房（以下簡稱“法拍房”）成了不少人眼中的香餑餑。數(shù)據(jù)顯示：去年一季度，全省法院法拍房成交2974套，流拍315套，成交總價(jià)75億多元；今年一季度，成交3262套，流拍171套，成交總價(jià)122億多元。

　　對購房者來說，購買法拍房是一種性價(jià)比很高的時(shí)髦方式。但相對于一般二手房來說，法拍房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對復(fù)雜，法官提醒：“撿漏”需謹(jǐn)慎。

　　點(diǎn)開淘寶網(wǎng)司法網(wǎng)拍界面，標(biāo)的物為房產(chǎn)的圖標(biāo)右上角，有一綠一黃兩個(gè)小標(biāo)簽格外引人注意，那代表不限購、不限貸。記者注意到，已結(jié)束拍賣的房源中，有這兩個(gè)標(biāo)記的，成交價(jià)幾乎都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于起拍價(jià)，比如，3月31日成交的一套位于杭州市濱江區(qū)西興街道鉑金時(shí)代公寓的房屋，建筑面積164平方米，起拍價(jià)252萬元，成交價(jià)480.5萬元；4月8日成交的杭州西湖區(qū)名都苑一套147平方米的房子，起拍價(jià)340萬元，經(jīng)過95次出價(jià)，最后以640萬元成交。

　　“自杭州實(shí)施購房新政以來，法拍房非常火爆，主要原因就是法拍房不在政府限購范圍之列�！焙贾菸骱�區(qū)法院執(zhí)行局汪法官介紹。

　　西湖法院負(fù)責(zé)司法拍賣的工作人員介紹，僅3月以來，該院法拍房一拍成交率為100%，成交房屋27套，其中溢價(jià)率超過50%的就有10套，而2016年同期法拍房的一拍成交率為22.2%，成交房屋6套。

　　另一組數(shù)據(jù)也顯示，西湖法院2016年一季度成交法拍房52套，成交額1.37億元，溢價(jià)率26.33%；2017年同期則成交56套，成交額達(dá)到2.58億元，溢價(jià)率41.099%。

　　法拍房受歡迎，可以加快法院處置查封財(cái)產(chǎn)的速度，使之有效變現(xiàn)，能更好維護(hù)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

　　汪法官介紹，她前不久找到被執(zhí)行人吳某，希望他能盡快履行騰退義務(wù)。拒不償還銀行80萬元債務(wù)的吳某此前非�？咕芊ㄔ翰榉狻⑴馁u他的房子，且態(tài)度惡劣、拒絕溝通。這次，汪法官向吳某介紹了當(dāng)前法拍房的情況，“與其自己找買家，還是把房產(chǎn)交由法院拍賣會有更大優(yōu)勢”。之后，吳某主動找到汪法官，要求及早評估、拍賣查封的房子。

　　汪法官說，和吳某相同情況的人還不少。家住杭州余杭的李某因?yàn)榻栀J糾紛被列為被執(zhí)行人，不久前在汪法官多次做工作后同意騰房。這套房子大小為86.3平方米，評估價(jià)為112.7萬元，起拍價(jià)79萬元，今年3月13日，該房源最終以168萬元的價(jià)格成交。據(jù)汪法官回憶，由她辦理的另一起案件中，位于同一小區(qū)、同一幢樓，且面積基本相同的一套房子，在去年11月的評估價(jià)為70萬元，起拍價(jià)為57萬元，最終成交價(jià)為118萬元。

　　采訪中，不少執(zhí)行法官都向記者表示，如果被執(zhí)行人趁法拍房行情好的時(shí)候主動拍賣，不僅能履行義務(wù)、免除法律責(zé)任，還很有可能拿到更多的余款，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

　　省高院司法鑒定處處長饒文軍表示，法拍房熱度上升，除了購房新政的刺激外，跟司法網(wǎng)拍的新規(guī)也不無關(guān)系。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）對網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的平臺準(zhǔn)入規(guī)則、運(yùn)行模式、各主體之間的權(quán)責(zé)劃分、具體的競拍規(guī)則進(jìn)行了全面而系統(tǒng)的梳理和規(guī)范，新規(guī)從今年1月1日起開始實(shí)施。

　　傳統(tǒng)拍賣理論認(rèn)為，拍賣應(yīng)不少于2人參與。但《規(guī)定》確立“一人競拍有效”原則，即使參與競買人僅為1人，只要出價(jià)不低于起拍價(jià)即可成交。

　　以前，法拍房一般在評估價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)20%以內(nèi)作為保留價(jià)，而且這個(gè)保留價(jià)是保密的，如果拍賣時(shí)達(dá)不到保留價(jià)，競拍人出價(jià)無效，該次拍賣流拍。但《規(guī)定》將保留價(jià)直接定為起拍價(jià)，起拍價(jià)不低于評估價(jià)或者市場價(jià)的70%。

　　“有意向競拍的買家少了顧慮，也減少了觀望態(tài)度，在競拍前心里就比較有底�！别埼能娬J(rèn)為，如此一來，競買人更有誠意，出價(jià)也會更痛快。

　　新規(guī)實(shí)施后，溫州鹿城法院房產(chǎn)網(wǎng)拍的成交數(shù)量和成交金額在2月14日創(chuàng)下新高。當(dāng)天，該院通過淘寶網(wǎng)拍賣房產(chǎn)49套，成交46套，成交金額2.35億元，節(jié)省傭金600多萬元，平均溢價(jià)率47.78%。在成交的46套房產(chǎn)中，有24套的成交價(jià)超過評估價(jià)。位于溫州湯家橋大自然家園的一套房屋成為“大熱門”，起拍價(jià)為145萬元，評估價(jià)為206萬元，經(jīng)過67次競拍，最終以218萬元成交，溢價(jià)率50%。

　　很多人爭相去買法拍房，主要是為了淘到性價(jià)比不錯(cuò)的房源，但其中也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。饒文軍建議，買家在競拍前，最好設(shè)一個(gè)心里的底價(jià)，超過這個(gè)價(jià)格后，就要保持冷靜，否則最后成交價(jià)可能并不會比市場價(jià)便宜。

　　饒文軍特別提到，競拍人在競拍前，最好去現(xiàn)場實(shí)地察看�！耙话銇碚f，法拍房都是被法院查封的房子，原業(yè)主不應(yīng)該占有。但如果對方不配合，占著房屋不肯騰退，買家拍下房子后，可能會面臨與原業(yè)主的糾紛。”另外，買家也要注意查詢房屋是否出租，如果租戶繳納了多年租金，不愿意搬離，也會出現(xiàn)糾紛。

　　饒文軍提醒，法拍房是法院強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行司法拍賣的物業(yè)，產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對普通二手物業(yè)更復(fù)雜一些，競買人在拍賣前要充分了解標(biāo)的物的所有權(quán)狀況、實(shí)際使用人、承租人等各種關(guān)系，認(rèn)真查看交易過戶流程和過戶需繳納的稅費(fèi)等，以免成交后發(fā)生矛盾。