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      70年住宅土地使用權(quán)到期后 我們的房子怎么辦?

      發(fā)布于:2016-12-1 18:46:00  瀏覽:1044次
        最近幾日,身邊朋友又在熱議,70年住宅土地使用權(quán)到期后,我們的房子怎么辦?花了一輩子心血攢了錢(qián)買(mǎi)了房的中國(guó)人到底能不能找回安全感?
        話題源于11月27日,《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》正式對(duì)外公布,這也是我國(guó)首次以中央名義出臺(tái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的頂層設(shè)計(jì)。這其中提到了中央正著手研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排。有分析認(rèn)為,中央明確了解決這一問(wèn)題的導(dǎo)向,即推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

      物權(quán)法:
        土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期
        關(guān)于“土地使用權(quán)到期”這個(gè)話題,大家并不陌生。早在今年4月,溫州有一批產(chǎn)權(quán)20年的房子就遭遇了土地使用證過(guò)期的尷尬,本報(bào)看法版曾對(duì)此作了探討(詳見(jiàn)本報(bào)4月21日?qǐng)?bào)道)。
        溫州的情況并非個(gè)例,在國(guó)內(nèi),深圳、青島、重慶等地都存在類似問(wèn)題。本世紀(jì)初,深圳市內(nèi)國(guó)際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權(quán)已經(jīng)達(dá)到20年期限,成為國(guó)內(nèi)首批土地使用權(quán)年限到期的案例。
        記者在采訪中也發(fā)現(xiàn),有些人對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的概念一臉茫然,分不清房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。浙江天衛(wèi)律師事務(wù)所律師樓韓江解釋,在我國(guó),房屋屬私有財(cái)產(chǎn),土地屬于國(guó)家所有,并由此產(chǎn)生了不同性質(zhì)的土地使用權(quán)年限不同。一般房屋土地使用權(quán),需要國(guó)家向土地使用者出讓土地使用權(quán)利,而且出讓時(shí)間是有期限的:住宅用地最高為70年,工業(yè)、科教、綜合類用地最高為50年,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地最高為40年。當(dāng)然,在特殊年代里也產(chǎn)生了20年的期限。
        土地使用權(quán)到期后,房子怎么辦?溫州鹿城法院行政庭庭長(zhǎng)李元介紹了相關(guān)法條。
        《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定:土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。
        《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條規(guī)定:土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證,并依照規(guī)定辦理注銷登記。
        第四十一條規(guī)定:土地使用權(quán)期滿,土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同,支付土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記。上述法律法規(guī)的規(guī)定確立的土地使用權(quán)期間屆滿處理原則是土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償收回,但土地使用權(quán)人享有法定申請(qǐng)續(xù)期的權(quán)利,且非因公共利益的需要不得否決。
        但是,李元表示,鑒于建設(shè)用地使用權(quán)在實(shí)踐中大量用于開(kāi)發(fā)商品房,此后由不同的個(gè)體進(jìn)行使用,即通常一宗土地上存在多個(gè)房屋所有人及土地使用人。在此情形下,要求諸多權(quán)利個(gè)體依照上述規(guī)定在期滿前一年申請(qǐng)續(xù)期顯然不現(xiàn)實(shí)。況且地上的房屋及其他建筑出讓并取得產(chǎn)權(quán)登記后,屬個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),若無(wú)償收回顯然不合理;诖,《物權(quán)法》第一百四十九條第一款規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。

      民法典:
        有望寫(xiě)入續(xù)期問(wèn)題
        關(guān)于住宅土地使用權(quán)到期后的續(xù)期問(wèn)題,雖然物權(quán)法已明確規(guī)定到期后自動(dòng)續(xù)期,但法律沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明如何自動(dòng)續(xù)期、續(xù)多久、是否需要交費(fèi)等事項(xiàng)。立法滯后使得基層國(guó)土部門(mén)在實(shí)際操作過(guò)程中無(wú)法可依、無(wú)章可循,不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)。
        參與民法典編纂的中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新在接受媒體采訪時(shí)透露,針對(duì)溫州續(xù)期事件以及物權(quán)法的“留白”,法學(xué)界專家曾召開(kāi)研討會(huì)探討住宅土地使用權(quán)如何續(xù)期。
        研討會(huì)上提出了關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的幾項(xiàng)意見(jiàn):凡是不滿70年的住宅建設(shè)用地使用權(quán),到期后必須都續(xù)期到70年;住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期后,經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期,相當(dāng)于這個(gè)權(quán)利是一個(gè)無(wú)期限的物權(quán),即一次取得永久使用,使這個(gè)權(quán)利變成一個(gè)永久性的建設(shè)用地使用權(quán),國(guó)家不應(yīng)在續(xù)期時(shí)繼續(xù)收費(fèi);到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)后,應(yīng)當(dāng)確定土地使用權(quán)人與國(guó)家作為土地所有權(quán)人之間的關(guān)系,可以考慮收取必要的、不是過(guò)高的稅金,但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)立法機(jī)關(guān)立法決定。
        楊立新還表示,涉及土地使用權(quán)續(xù)期內(nèi)容的《物權(quán)法》第一百四十九條將迎來(lái)修訂機(jī)會(huì),修訂后的內(nèi)容將寫(xiě)入正在編纂的民法典。

      如何續(xù):
        專家學(xué)者意見(jiàn)不一
        關(guān)于住宅建設(shè)用地70年屆滿后自動(dòng)續(xù)期問(wèn)題,既然物權(quán)法已經(jīng)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期,此項(xiàng)權(quán)利屬于法定權(quán)利,不受任何阻礙,應(yīng)予以認(rèn)可。至于是否應(yīng)有條件續(xù)期,專家學(xué)者對(duì)此有不同觀點(diǎn)。
        溫州鹿城法院民一庭庭長(zhǎng)孫曉琳表示,不贊同無(wú)條件續(xù)期。他認(rèn)為,無(wú)條件續(xù)期使得我國(guó)目前設(shè)定的國(guó)有土地年限規(guī)定形同虛設(shè)。自動(dòng)續(xù)期的法律操作仍應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前由當(dāng)事人提出續(xù)期申請(qǐng)并繳納一定費(fèi)用,但需要明確的是,這項(xiàng)程序應(yīng)當(dāng)屬于備案性管理性手段,費(fèi)用不應(yīng)過(guò)高,但若違反該制度未辦理續(xù)期手續(xù),仍應(yīng)給予行政性處罰,否則將對(duì)其今后可能產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)行為產(chǎn)生障礙!邦愃栖(chē)輛年審制度,若未辦理,則在辦理二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)時(shí)無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)一樣。”
        樓韓江也認(rèn)為,根據(jù)我國(guó)的基本國(guó)情以及目前的土地市場(chǎng)行情,國(guó)家繼續(xù)出讓國(guó)有土地,勢(shì)必需要土地使用者支付相應(yīng)的出讓金。所以“自動(dòng)續(xù)期”后需要交納相關(guān)費(fèi)用。至于交納多少費(fèi)用,是根據(jù)首次出讓金來(lái)計(jì)算,還是按照土地市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算,還是按照一定稅率比例來(lái)計(jì)算等,需要立法機(jī)關(guān)立法決定。
        對(duì)于如何自動(dòng)續(xù)期,李元的看法是:首先,無(wú)需個(gè)體的土地使用人進(jìn)行續(xù)期申請(qǐng),但土地使用人有權(quán)放棄,該放棄應(yīng)明確表示;其次,原使用期限未滿70年的到期后自動(dòng)續(xù)期至70年,原已確定使用期限70年的期滿后一次性續(xù)期,即直接變?yōu)橛谰媒ㄔO(shè)用地使用權(quán),不再設(shè)定期限;再者,自動(dòng)續(xù)期后,如地上房屋等建筑物已經(jīng)不再具有使用價(jià)值必須拆除或已滅失,再續(xù)期使用的應(yīng)協(xié)商確定使用用途并參照并低于當(dāng)時(shí)土地出讓政策繳納出讓金;如房屋仍在繼續(xù)使用的且權(quán)利人仍要求繼續(xù)使用的,則參照并低于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)使用年限相近房屋交易情況收取一定金額。
        浙江大學(xué)法學(xué)院教授張谷認(rèn)為,住宅建設(shè)用地期滿后自動(dòng)續(xù)期,取得法定建設(shè)用地使用權(quán),有利于社會(huì)財(cái)富的保持,但是否有償,最好根據(jù)人均住房面積的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于超出標(biāo)準(zhǔn)的部分采取有償?shù)姆绞健?/DIV>
        溫州大學(xué)法學(xué)教授方益權(quán)則表示,物權(quán)法的“自動(dòng)續(xù)期”,其實(shí)就包含了免費(fèi)的意思。否則,哪怕像有些學(xué)者所說(shuō)的“可以是較低的費(fèi)用”,如果原土地使用權(quán)人拒絕繳納,那又該如何實(shí)現(xiàn)自動(dòng)續(xù)期?另外,土地房屋權(quán)證實(shí)現(xiàn)了房屋所有權(quán)證與土地使用權(quán)證的二合一,又如何分割出獨(dú)立的土地使用權(quán)的年限?
        杭州師范大學(xué)法學(xué)院教授羅思榮在接受本報(bào)采訪時(shí)表示,他十分贊成當(dāng)年參與物權(quán)法立法的中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)專家孫憲忠的觀點(diǎn),即在我國(guó),土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是公民依照憲法、物權(quán)法規(guī)定享有的基本權(quán)利,地方政府部門(mén)無(wú)權(quán)裁量,只能按照立法的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。“按照當(dāng)前物權(quán)法的規(guī)定,當(dāng)?shù)卣块T(mén)應(yīng)該無(wú)條件為到期房產(chǎn)‘自動(dòng)續(xù)期’,因?yàn)樗麄儾荒芤矝](méi)有權(quán)限為到期房產(chǎn)續(xù)期設(shè)置法律規(guī)定外的任何附加條件,包括重新簽訂合同、重新收費(fèi),除非全國(guó)人大立法明確給‘自動(dòng)續(xù)期’設(shè)置附加條件!绷_思榮說(shuō)。



      來(lái)源:浙江法制報(bào)  責(zé)任編輯:王淑靜
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